Bożena Myszczyszyn

Ekspert Finansowy

Archiwa
Lipiec 2017
P W Ś C P S N
« Kwi    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31  

MDM wspólność ustawowa majątkowa małżeńska działki

MDM wspólność ustawowa majątkowa małżeńska działki gruntu, na której buduje deweloper 

 

Nabywając mieszkanie w programie MDM może się zdarzyć, że grunt, na którym buduje deweloper będzie stanowił wspólność ustawową małżeńską. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy deweloper to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, pozostająca w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej, a nabyty wspólnie grunt jest wykorzystywany pod działalność gospodarczą przez jednego współmałżonka. Będzie to skutkowało tym, że wyodrębnienie i sprzedaż lokalu mieszkalnego, znajdującego się w budynku postawionym na działce gruntu stanowiącej wspólny majątek małżonków będzie wymagało zgody współmałżonka nieprowadzącego działalności gospodarczej.

 

 

Artykuł 3 USTAWY z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi definiuje, iż nabycie musi nastąpić od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

 

Wymogi formalno-prawne odnośnie dewelopera, czyli osoby/firmy budującej i zbywającej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej są takie same niezależenie czy jest to MDM czy kredyt standardowy.

 

Jeśli bank ma wątpliwości, czy nieruchomość została wybudowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to może potraktować transakcję jak zwykły zakup na rynku wtórnym ( osoba działająca jako firma deweloperska jest wtedy zwykłym zbywcą) , czyli uruchomienie środków po akcie notarialnym.

 

Można się spotkać z sytuacją , że BANK uznaje, że zbywcą w rozumieniu zapisów ustawy (MDM) jest również współmałżonek nie prowadzący działalności gosp. , wobec czego uznaje, że nieruchomość nie została / nie jest budowana w ramach działalności gospodarczej (tylko jeden współmałżonek prowadzi działalność), a zatem, że jest naruszony wskazany artykuł 3 ustawy i nie jest możliwe udzielenie kredytu z dofinansowaniem w ramach programu Mieszkanie dla Młodych  – czy słusznie ?

 

 

Na zadane PYTANIE :

Nieruchomość wybudowała/buduje osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą.

Osoba taka miała prawo wciągnąć do majątku firmy działkę nabytą we wspólności ustawowej.

 

Czy w takiej sytuacji bank miał prawo zakwestionować, że jest to budowa realizowana przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w tym zakresie i został naruszony zapis ustawy :

 

„Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i zaciągnięciem na ten cel kredytu w instytucji kredytującej.

 

Czy słusznie bank uznał, że zbywcą jest również żona osoby prowadzącej działalność ( jest współwłaścicielem gruntu) , a skoro żona działalności nie prowadzi to bank wyszedł z założenia, że zbywca nie jest osobą prowadzącą działalność ?

 

Otrzymałam następującą odpowiedź ze strony Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju ( z dnia 06 marca 2014 r.):

 

Art. 3 ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. z 2013 r., poz. 1304, z późn. zm.) stanowi, że dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone pod warunkiem zakupu mieszkania od osoby, która wybudowała je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

 

W przedmiotowej sprawie należy odnieść się do ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.) [dalej k. r. i o.], który reguluje m.in. kwestie majątkowe między małżonkami. Zgodnie z art. 36 § 3 k. r. i o. przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W związku z tym współmałżonek prowadzący działalność gospodarczą może korzystać z nieruchomości (gruntu), która wchodzi w skład wspólności majątkowej. Jednocześnie przepis ten należy rozpatrywać równolegle z art. 37 § 1 k.r. i o., który wymienia katalog czynności, jakie nie mogą zostać podjęte bez zgody współmałżonka. Są to czynności prawne o dużej wartości ekonomicznej, które mają znaczący wpływ na stan majątku wspólnego, i należy do nich m.in. zbycie nieruchomości. Choć k. r. i o. nie określa formy tej zgody, to przyjmuje się, że powinna ona być – na podstawie art. 63 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) – wyrażona w formie wymaganej dla tej czynności, a więc w przypadku zbycia nieruchomości powinna mieć formę aktu notarialnego.

 

W tym kontekście wydaje się, że udział współmałżonka osoby prowadzącej działalność gospodarczą w transakcji sprzedaży lokalu nie koliduje z art. 3 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Można przyjąć, że jeśli przynajmniej jedna ze stron transakcji prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań, i działalność ta prowadzona jest na gruncie wchodzącym w skład majątku wspólnego, ale zarówno pozwolenie na budowę, jak i cały proces inwestycyjny prowadzony był przez małżonka prowadzącego działalność gospodarczą, to spełniony jest warunek ustawowy dotyczący zakupu mieszkań od podmiotu, który wybudował je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Należy uznać, że intencją ustawodawcy w cytowanym przepisie nie było zawężanie grona podmiotów działających na rynku mieszkaniowych i wykluczenie z programu małych przedsiębiorstw.

 

Zatem wspólność ustawowa majątkowa małżeńska w zakresie gruntu, na którym buduje deweloper nie powinna stanowić przeszkody dla finansowania zakupu z dofinansowaniem w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, jednakże należy liczyć się z tym, że bank ma prawo do własnej oceny sytuacji i ryzyka kredytowego i ostateczna decyzja o udzieleniu lub nie kredytu jest tylko w gestii banku kredytującego.

 

Więcej artykułów na temat MDM

 


Copyright @Bożena Myszczyszyn, Doradca Finansowy i Kredytowy, sprawdzony-doradca.pl

Wszelkie prawa zastrzeżone.